Dükkân kiralamadan önce kontrol listesi

Lokasyon analizi size hangi bölgenin daha az riskli olduğunu söyler. Ama bölge ile dükkân aynı şey değildir. Aynı sokakta iki kapı ötedeki dükkân, köşedeki dükkânın yarısı kadar ciro yapabilir. Bu liste, bölgeyi seçtikten sonra, imza atmadan önce yapılması gereken saha kontrollerini toplar.

Yaya sayımı: en az üç kez

Haritada görünmeyen tek en önemli veri, dükkânın önünden kaç kişinin ne hızla geçtiğidir. Bunu kendiniz ölçün.

1. Hafta içi 12:30-12:45, hafta içi 18:00-18:15, cumartesi 15:00-15:15: dükkânın önünde durup geçenleri sayın. Üç sayım, tek sayımdan çok daha güvenilirdir.
2. Sadece sayı değil, hız kaydedin: yavaş yürüyen ve vitrine bakan kişi ile otobüse koşan kişi aynı müşteri değildir.
3. Sokağın hangi tarafı kalabalık? Güneş, gölge, durak konumu ve kaldırım genişliği yayayı bir tarafa toplar. Karşı kaldırım bazen iki katı trafik taşır.
4. Yağmurlu bir günde bir kez daha bakın. Bazı sokaklar yağmurda tamamen boşalır.

Rakipleri içeriden görün

1. Yürüme mesafesindeki her rakibe müşteri olarak gidin. Doluluk, oturan profil, fiyat, bekleme süresi, personel sayısı.
2. Rakibin en yoğun saatinde gidin; boş saatinde herkes boştur.
3. Google'da rakiplerin yorumlarını okuyun. Tekrarlayan şikayetler (yavaş servis, pahalı, oturacak yer yok) sizin açılış avantajınızdır.
4. Rakiplerden biri kapanmak üzereyse ya da yeni açılmışsa öğrenin. Sokağın yönünü söyler.

Dükkânın geçmişi

1. Ev sahibine ya da komşu esnafa önceki kiracının ne kadar kaldığını ve neden çıktığını sorun. Son üç yılda üç kiracı değişmişse sebep dükkândır, kiracı değil.
2. Sokaktaki boş dükkânları sayın. Fazla boş dükkân, dönen bir sokağın ya da yükselen kiranın işaretidir.
3. Aynı dükkânda daha önce sizin sektörünüzden biri denemiş mi? Denemiş ve kapanmışsa, sizin neyi farklı yapacağınızı net cevaplayın.

Görünürlük ve fiziksel koşullar

1. Dükkânın önünde durup 50 metre öteden tabelanın görünüp görünmediğine bakın, iki yönden de.
2. Kaldırım genişliği: masa çıkarmayı planlıyorsanız belediye izni ve fiziksel alan ikisi de gerekir.
3. Vitrin cephesi kaç metre? Dar cephe, derin dükkân perakende için zayıftır.
4. Bodrum ya da üst katsa, kira indirimi görünürlük kaybını karşılıyor mu? Genellikle karşılamaz.
5. Otopark: özellikle spor salonu ve akşam işletmeleri için akşam saatinde sokağa bakın.

Ruhsat ve altyapı

1. Belediyeden işyeri açma ruhsatı alınabilecek bir dükkân mı? Bazı sektörler (gıda, spor salonu, kreş) için bina koşulları, yangın merdiveni, havalandırma gibi şartlar vardır. Kira sözleşmesinden önce belediyeye sorun.
2. Elektrik gücü, su, doğalgaz, baca: cafe ve gıda için baca çıkışı olmayan dükkân çoğu zaman kullanılamaz.
3. Kat maliklerinin izni gerekiyor mu? Apartman altı dükkânlarda bazı faaliyetler için kat malikleri kararı istenir.

Kira pazarlığı

1. Kirayı beklediğiniz ciroya oranlayın. Sektöre göre değişir ama kira, hedef cironun %10-15'ini geçiyorsa alarm vardır. Bu oran haritadan çıkmaz; sizin iş planınızdan çıkar.

Pazarlıkta elinizdeki en güçlü argüman, sokaktaki boş dükkân sayısı ve önceki kiracının ne kadar kaldığıdır. Analiz raporunuz da işe yarar: "bu bölgede rakip yoğunluğu şu, talep şu" diyen bir belge, ev sahibi karşısında sizi hazırlıksız bir hevesli olmaktan çıkarır.

Kısa özet

Harita analizi üç günde yapılmayacak işi iki dakikada yapar. Bu liste ise iki dakikada yapılamayacak işi üç günde yaptırır. İkisi birlikte karar demektir.